《看楼书》含霸王条款法院认定无效-0757

  没有看房先签《看楼书》

  据了解，２００８年１月３０日，欧某因购房需要前往泛×房地产顾问（深圳）有限公司（下称泛×房地产）的莲塘分店了解购房信息。泛×房地产根据欧某的购房意向，准备介绍欧某购买位于罗湖区莲塘鹏兴路的鹏兴花园４３栋某房，双方签署了一份《看楼书》。

  《看楼书》约定，欧某确认通过泛×房地产所提供的专业、优质的房地产中介服务获得了上述物业的放盘信息并已进行实地考察和详细了解。欧某承诺不会将所得房源资料透露于其他房地产中介机构及人士，不会直接或间接与有关物业之业主联系或洽谈。无论欧某或其关联人于６个月内成功地购入或承租上述物业，均需对泛×房地产已提供的服务支付相当于成交楼价１．５％（不足５０００元则按５０００元计收）或半个月租金（不足１０００元则按１０００元计收）作为佣金，支付时间为签署有关物业之正式买卖合同或租赁合同当日。《看楼书》签署以后，泛×房地产才带领欧某察看房屋。其后，欧某因与泛×房地产无法就佣金支付问题达成一致意见，遂决定不通过泛×房地产的居间服务与卖方进行房屋交易。此后，欧某通过另一地产中介机构提供的居间服务而与卖方进行了该房的房屋买卖交易。

  中介凭《看楼书》索要佣金 法院判决为无效合同

  泛×房地产认为，《看楼书》合法有效。欧某既已完成房屋买卖交易，就应当按照《看楼书》的约定支付佣金，故泛×房地产诉至法院，请求法院判令欧某按成交楼价１．５％支付佣金。而欧某则辩称，《看楼书》的签订明显有失公平，泛×房地产并无履行向欧某提供专业、优质的房地产中介服务的义务。据此，请求法院驳回泛×房地产的诉请。

  法院经审理认为：从性质上看，《看楼书》属于格式合同。这是因为《看楼书》所针对的是不特定的客户，《看楼书》的条款内容是固定的。泛×房地产并未与客户就《看楼书》的条款进行协商确定。从效力上看，《看楼书》属于无效合同。理由是：在居间合同中，居间人主要义务或者责任就是通过其提供的居间服务来促成委托人与他人订立合同。然而，从《看楼书》的订立时间来看，《看楼书》订立于泛×房地产带领欧某察看房屋之前。从《看楼书》的条款内容来看，欧某只要购买该物业，不管是否是在泛×房地产的居间服务促使下购买的，均应向泛×房地产支付佣金。很显然，《看楼书》的签订与约定隐含了免除作为居间人的泛×房地产的主要义务以及强迫欧某必须接受泛×房地产居间服务的意思。因此，《看楼书》存在免除泛×房地产责任、排除被告主要权利的情形，依法应确认为无效合同。故泛×房地产要求欧某支付佣金的诉讼请求没有事实依据和法律依据，法院不予支持。据此，法院依法判决，驳回泛×房地产的诉讼请求。

  律师点评：此判例对维护房地产市场有积极意义

  广东世纪华人律师事务所律师王后春博士认为，近年来，签署《看楼书》已成为房地产三级交易市场的“潜规则”。一些地产中介机构利用信息不对称及其优势地位，单方制订类似看楼书的“霸王条款”。损害了购房者利益，排除其他地产中介的竞争，影响了整个房地产交易市场的健康发展。

  他认为，罗湖区人民法院的这一判例，从法律上否定了类似“霸王条款”的效力，对促使房地产中介机构规范经营、诚信经营，促进整个房地产交易市场有序发展起到良好的导向作用。